北京四合院：收藏投资两相宜

　　本报摄影记者/王晓东北京赵登禹路附近的胡同里还能听见鸽哨声。
　　张帆的店就坐落在赵登禹路与平安里西大街的交汇处，取名为“顺益兴文化四合院专卖”，开阔的门脸里，全是仿古家具。
　　作为四合院专营店的老板娘，张帆既是专业的四合院租售中介，又是四合院的发烧友和投资者。用她的话说，购买四合院的人都有四合院情节，其中大多数是她这样的老北京。当然，年仅30岁的张帆一点都不老，像她这样从小生长在胡同中的孩子总喜欢以“老北京”自居。
　　文化增添价值
　　从事二手房中介十年，专营四合院租售五年，张帆经手的四合院非常多。当然，这个“多”只可能出现在流通环节上，因为北京的四合院是越来越少了。
　　据张帆介绍，目前北京城内存留的四合院不足千套，并且这个数字还在减少。尽管北京市政府已将四合院作为重点保护对象，但是在城市建设过程中，难免有一些与新规划冲突，最终仍被拆迁掉。在剩下的四合院中，只有一小部分是私产可以买卖，其余的产权归属单位或市政府，这些公产是不得买卖的。
　　显而易见的是，目前在北京，真正能够进入市场流通的四合院少之又少，这种稀缺性增加了四合院的附加值。目前，在张帆名下的四合院有两套，一套为东直门八宝坑胡同的300平方米院落，另一处则临近著名的北海公园。
　　两处四合院的位置均具有代表性，北京四合院多坐落于二环以内，是大北京城最中心的区域，张帆在八宝坑四合院上花了700万元，“真算拣着个便宜”，她很得意地表示。
　　二环以内是北京历史风貌保存相对完整的区域，而这历史风貌主要由各个饱经历史风霜的四合院构成。“文化韵味是北京四合院最大的价值。”张帆表示，很多北京四合院都有着丰富的历史背景。
　　张帆位于北海公园附近的四合院，原为清朝冰窖王的宅邸，当初为皇宫里干活的人家，皇上会赏一处宅子，冰窖王是清朝为皇宫做冰窖最好的两户之一。经历了几百年的风雨，冰窖王家族不断生育繁衍，最后分裂成了很多户，都生活在这处宅子里。由于空间有限，各家各户只好在院子里搭建起了临时建筑，使真正意义上的四合院最终变成了大杂院。
　　去年，张帆途径冰窖王宅邸，一眼便相中了。她主动找上门去，花了5个月时间与宅内各户调停，最终以上千万元的代价买下了院子。“那些明末清初的雕梁画栋都还在，这些价值都是难以估算的。”
　　投资与收益
　　“不要以为购买四合院，付清房款就算完了。真要住进去，还早着呢。”据张帆介绍，根据两处四合院的不同情况，她将采取两种不同的装修方式。八宝坑胡同四合院的原有风貌已经被损坏殆尽，因此只能采取全部拆除翻建的模式。而冰窖王四合院的原有风貌尚有保存，最好采用修旧如旧的方式。
　　和世人理解的恰好相反，修旧如旧往往比拆除翻建成本高很多，因为其中涉及工艺要求极高，张帆预计，在冰窖王宅子上她至少还要投入500万元修缮费用。
　　值得注意的是，无论是购买四合院还是后期装修，都必须是由购房人的自有资金投入。由于在银行体系内，对于四合院的价值难以评估，所以四合院买卖是无法获得银行贷款的。换句话说，四合院投资绝对是有钱人的游戏，因为一套四合院至少在百万元以上。
　　当然，四合院的投资收益也十分可观。据张帆介绍，早年中介公司可以吃差价时，一套四合院从购进到卖出，两个月间加价几百万元是常有的事情。
　　中国有句古话“盛世藏古董，乱世藏黄金”，在经济繁荣、社会稳定的今天，投资四合院有点类似于收藏古董，但是和古董也有所不同，购买四合院既可以自住，也可以收藏，还能够出租收益。目前，四合院的年租金收益率突破了10%。在北京高档公寓租金收益率逐年下降的背景之下，四合院投资显然颇具诱惑力。
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　　北京四合院概况：
　　目前，北京四合院保有量为20000座左右，由于北京市大规模的旧城改造，老城区内的四合院迅速减少，目前仅剩300万平方米，被明确保护的院落只有658座。买主当中，国外顾客（包括中国人有海外背景）的占到60％以上。
　　目前北京传统四合院主要分布在东城、西城、崇文和宣武四城区，四合院的价格也因地段的不同而有所区别。比如，东城、西城多是以商贾富豪或者政界重要人士的身份保留下来，因此整体结构良好，占地面积多在300~500平方米左右，价格约在400万~600万元之间。宣武、崇文两区的四合院相对较小，占地面积多在200~300平方米左右，价格也相对较低，多在200万~300万元之间，是那些钟爱四合院却经济并不十分充裕的人士的较好选择。
　　产权清晰是四合院上市交易的前提。由于历史原因，四合院产权十分复杂。目前北京四合院产权超过5人的占总数的一半以上，有的四合院产权人甚至有三五十个。目前四合院的产权主要有四种：混合产权（即包括私产、公产、单位产）、单位产权、房管局产权和私产。
　　资料来源：北京万德成不动产经纪有限公司

王芳洁